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可负担房屋仍是房地产的主要战场

很多人对于拥有房子和租房子都存在不同的看法,有的人会认为拥有自己的房子比较有保障,而对于那些因为工作需求而需要经常搬迁的则认为租房子是比较好的选择。那今天我不是要来往这方面去争论,而是想要带大家去看看大马的房地产行业目前正处于什么阶段,到底房地产市场在拥屋计划结束以及房屋滞销 (Property overhang) 日趋严重的背景下有没有投资的机会。

房地产板块在过去几年的表现并不佳,除了行业景气低迷,疫情的爆发也是其中的导火线。然而,政府在去年延长了拥屋计划 (HOC) ,行动管制令也在国家复苏计划之下放松。这时置业者的购兴逐渐提高,房地产市场的景气犹如获得强心针,发展商的销售纷纷回扬。而大部分的发展商在4Q21的销售都出现明显的反弹,盈利也获得改善。

另外,我们也看到银行的房贷申请在4Q21按年成长26%,按季大幅增长53.1% 至RM102.9 billion的历史新高水平,主要受到拥屋计划的延长引起大马消费者对房产的购兴。但我们可以明显看到在拥屋计划结束之后,银行的房贷申请在今年2月出现大幅下滑,按月下跌19.1% 至RM22.3 billion。但我认为这是正常的现象,主要是因为购屋者在政府的拥屋计划下买屋,除了能获得至少10% 的屋价折扣,也可以享有免律师费和印花税等优惠,节省不少现金开销。

但大家要注意的是银行在请批准房贷非常谨慎。4Q21的房贷批准率只有34%,低于去年同期4Q20的37.6%,也低于3Q21的35.7%,显示出发展商依然面对下单转换至销售的挑战。如果把时间拉回去2013年,大家会发现银行在贷款批准方面长期处于下跌的趋势,可能是银行更加保守的作风,或者房价的涨幅已经远超消费者可负担的范围。

这些年来大马的薪资追赶不上屋价的涨幅,导致国内有不少滞销房屋。我在上图整理了大马自2005年以来的未销售房地产的趋势,主要分成房屋滞销、在建未售出 (Unsold under construction) 以及未建未售出 (Unsold and not constructed) 。但大家要知道大部分这些未售出的房屋主要是价格水平较高 (RM500,000以上) 或者处于非策略地段的房屋。因此,只要发展商所推出的房屋价格平民化,也处于黄金地段,市场对这类型的房屋的需求还是强劲,这也是为什么我认为可负担房屋在短期之内还会是房地产的主要战场。

我在上图整理了大马的房地产公司来做比较,目前上述公司的平均本益比为19.2倍。当中估值比较低的有MATRIX、LAGENDA和MAHSING等专注在可负担房屋市场的发展商,平均本益比都是在10倍一下的水平,而房屋类别比较高档的ECOWLD、SUNWAY及SIMEPROP等平均本益比都在15倍左右。但我们在研究房地产公司时通常都会使用净资产价值 (Net asset value) ,也就是市净率 (Price-to-book ratio) 去做对比。根据过去的经验,只要资金开始流入房地产领域,市场都会选择市净率比较便宜的公司进行炒作。

大家会发现目前房地产公司0.56倍的平均市净率是处于历史新低的水平,这主要是受到过去房屋滞销严重的影响,导致市场资金不会青睐这个板块。当然我们这里使用基本面的角度去选择适合的房地产公司进行投资。除了要观察公司的市净率,我们也要查看公司旗下房地产项目主要是集中在可负担房屋还是高级住宅,同时也要观察公司房产项目的地段,可发展总值 (Gross development value) 等等去判断公司未来的盈利成长潜力。

观察房地产板块的股价走势,这个板块在俄乌冲突引发之前是处于很强劲的上涨趋势,但俄乌战争爆发之后,房地产板块也因为市场情绪不佳和高通胀可能导致房屋建材成本的上涨而出现下滑。目前房地产板块指数为715点左右,距离疫情爆发前的水平还有9% 的上涨空间。另外,大家会看到有些公司的股息也是很丰厚,当中LAGENDA、MATRIX和UOADEV的股息率平均高达6% 左右,对于那些喜欢稳定收股息的投资者是不错的选择。

其实不是所有房地产公司都可以买入,而是部分具备盈利成长空间的发展商才浮现投资机会。目前房地产行业所面对的风险包括来自俄乌冲突带来的政治地缘风险推高全球大宗商品的价格,消费者的可支配收入下滑导致他们采取观望的态度并压制市场对于房地产的需求。通胀也会导致房屋的建筑成本提高并削弱发展商的赚幅,滞涨风险相对提高。虽然去年大马拥屋计划的结束会削弱市场对于房地产的购买意愿,但我认为在国际边境开放之后,国际贸易和旅游复苏,以及2022年度财政预算案公布第6年起售屋豁免产业盈利税 (RPGT) 的带动下,部分策略地段的可负担房屋项目还是能交出不错的表现。

目前大马房地产市场遇到的瓶颈是消费者的收入增长追不上房价的增速,因此可负担房屋在这方面成为了大部分民众的首选房产投资。虽然市场预测国家银行在今年下半年会开始上调隔夜政策利率 (OPR) ,但我认为调涨的幅度是温和的,目前市场预测是0.5% 左右的上调幅度,并不至于会严重影响房地产的需求。大部分的发展商都调低今年的房屋销售目标,但专注于可负担房屋的MAHSING以及LAGENDA设定了更高的销售目标,凸显出这些发展商对于可负担房屋的需求展望还是乐观。