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【HoSay财经】产托没希望?看看数据怎么说

今天笔者和大家聊聊鲜少人关注的板块,那就是产业信托(产托)。相信大家听到产托的时候都会嗤之以鼻。自从去年新冠病毒爆发以来,大部分的购物中心和商场都不能完全开放,或是开放了在短时间内又施行封锁措施。这导致许多产托的股价自从去年三月下跌之后都回弹乏力,在反复和混肴的标准作业程序之中,股价一直都在尝试挑战低点。

那么,疫苗接种速度加快,产托弟兄们到底明年还有没有机会翻身,哪一只产托又最具有吸引力?看下去你就知道了。

先简单介绍产托。产托和一般的房地产公司不同,前者不是通过买卖放房地产来获得盈利,而是通过收集投资者的资金,收购大型的商业性产业,比如购物中心,酒店,办公楼,工厂等,然后由拥有专业知识的管理层,替投资者管理相关产业。由管理层负责收租,加租和维修建筑物,从租金扣除管理费后,再将租金的净额分发给投资者。

虽然没有规定说产托必须要把多少收入派发给投资者,但是所派发的收入必须要占可派发盈利的90% 以上,不然它们就要缴付25% 的公司所得税。因此,大部分的产托都会选择以收益分配的形式 (Income distribution) 将大部分收入派发给投资者。

也就因为这样,产托在过去也曾经是保守或股息投资者最喜爱板块,因为他们派息稳定(大部分每个季度都派发一次),能为投资者带来固定收入,而且风险偏小,投资者也能选择自己喜欢的产托例如购物商城、酒店、医院、办公楼、停车场等来进行分散投资。

但是,这些所谓的低风险,固定收入,保守稳定的特性,在一个婉如巨浪般的疫情之下将他们淹没。之前的高股息收入已经不复存在,许多零售商已经举白旗纷纷倒闭。那么这个疫情过后,这些产托弟兄们还有机会来个绝世大翻身吗?

笔者先从他们股价的表现和疫情前的收益分配率 (Distribution yield) 来进行分析。

从上图可以看到,大部分的产托都偏向零售和办公室为主。除了前三个工业和多用途产托比较抗跌之外,其他的产托都离疫情前的水平还有一大段差距。跌幅最为严重的是那些拥有二,三线资产的零售产托和酒店旅游产托,例如ALSREIT,CMMT,HEKTAR,YTLREIT等。它们距离疫情前的水平还有至少50%的差距。

而且值得注意的是,这里所有的产托在疫情前的平均收入分配率为7.82%,当中HEKTAR竟然高达13%。再观察他们的股价净值比,平均起来也只有0.80倍,当中最高的也只有1.28倍。为什么笔者会强调股价净值比呢?先简单说一说股价净值比的公式:那就是用公司的市值除以账面上的净资产。

股价净值比是用来衡量到底这间公司是高估还是低估。如果数值高于1,表示公司在市场上的价格高于公司账面的净资产,有高估的迹象,反之亦然。股价净值比在其他领域可能不被普遍使用,但来到了产托或者是银行等行业就会被广泛使用。这是因为产托旗下的资产每年都会进行评估。在正常环境下,大部分产业每年的价值都会稳定向上,而这也会反映在公司的资产债务表上。

所以如果一间公司的产业每年都升值,账面上的资产端就会不断增加。说白一点,就好比你去购买房子,评估员说这间房子值一百万,但是卖家现在只卖你80万,有低估的迹象。看回刚才的图表,在全马17家产托当中,只有4家的股价净值比高于1,其余的因为股价还未复元的关系,净值比都在1以下。整体上来说,笔者认为产托的估值,根据以上的数据做观察,其实已经跌到了够吸引的位置。

那么,如果从宏观的角度来观察产托的前景有又是如何呢?明天,笔者将会和大家简单分析个别领域的产托,以及讲解产托在投资组合所扮演的角色。

敬请锁定明天的【HoSay财经】,笔者来为你揭晓。