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美国房市摇摇欲坠,美债狂涨美元大跌?

我在上个星期和大家详深入探讨我对于美联储货币政策未来的看法,而今天我就和大家讨论关于美国的房地产市场和美国大型企业调降盈利指引和资本支出的课题。目前全球投资者都在关注美国众议院议长佩罗西到访台湾的局势变化,在这里我也不会多谈,只是希望中美双方不要秀肌肉而造成股市动荡。

先和大家更新美国房地产市场近期的数据。根据Case-Shiller美国全国房价指数显示,全美房价在5月按年上涨19.7%,低于4月的20.6%,这也是房价连续两个月的增长出现放缓。当中10大城市的房价按年增长19%,也低4月时的19.6%。美国的房市开始出现降温其实并不算是意外,因为我在之前的文章已经有和大家提及美国的成屋和新屋销售数据在过去几个月已经开始出现颓势。从上图可以看到,根据美国全国地产经纪商协会公布的数据显示,美国6月的成屋销售按月下降5.4% 至512万单位,这已经是美国成屋销售连续五个月出现下滑的趋势。另外,美国商务部公布的美国6月的新屋销售也按月下跌8.1% 来到59万单位,低于市场预期的65.9万单位,这也是2020年4月来最低的水平。

房屋销售永远是价格的领先指标,而美国30年期固定按揭贷款的平均利率在过去12个月从低于3% 上涨至6% 左右。虽然目前按揭贷款利率还是在5.5% 至6.0% 之间徘徊,但高企的利率已经打击购房者的信心和负担能力,潜在的卖家被排挤出局,这也是我在近期会预测美国房价可能在这两个月会遇到转折的主要原因。值得注意的是,6月美国新屋价格的中位数虽然按年成长7.4%,但却按月大幅下挫9.5%,创下2014年9月来新屋价格中位数最大的月跌幅。目前新屋价格的中位数开始转折,而我也大胆预计成屋价格的中位数也会在未来两个月之内见到顶点并快速下滑。

那目前美国房价有多高?根据上图Case-Shiller美国房价指数的数据显示,美国房价在2006年7月见到顶点,当时的房价指数是184.61点。美国次贷危机随后爆发,房价指数直接跌了27.4% 至2012年2月的134点。之后,美国房价指数便不断往上涨至目前的306点,在过去的10年内上涨了超过120%,平均每年都有超过5% 的复合增长率。假设购房者在次贷危机泡沫爆发之前的最高点买房并持有至今,购房者的房价也足足涨了65.8%。另外,如果大家用1996年至2006年的房价指数来进行对比会发现,涨幅和2012年至2022年雷同,因此我认为美国目前的房市是存在巨大的风险。

为什么我会讲解美国的房地产市场?这是因为美国的房市和美联储的利率决策会议有莫大的关系。美联储的快速紧缩已经深深压垮购房者的买房能力,当市场对房屋的需求下降,房价就会率先崩溃。刚才我提到美国的房价还是处于历史新高的水平,只要房市开始降温,房价潜在的下跌空间也是巨大的。而房价的下跌也可能会对美国银行的贷款造成风险。关于美国银行的业绩表现,美国六大银行,包括摩根大通、花旗、摩根士丹利、美银、高盛以及富国银行的盈利都是下跌的,平均下滑幅度高达35.5%,当中高盛和富国银行的盈利按年大幅下滑48%,而花旗银行的盈利下跌幅度最小,来到 -27%。另外,根据统计只有花旗和高盛的盈利是超出市场预期,其余的则低于市场的预期。

但在这个月的财报旺季当中,最大的地雷就是美国零售巨头沃尔玛 (Walmart) 再7月25日再次大砍财测,二度调降全年和第二季度的获利展望,导致盘后公司的股价大跌10%,也连累其他的零售商如目标百货Target和亚马逊等同行。其实,Walmart在5月18日公布财报之后表示第二季度的营收预计会持平,全年仅下降1%。但在上个星期Walmart预计第二季度的每股盈利将会下滑8% 至9%,2023财年也会下跌11% 至13%。而管理层给出的原因是食品和燃料的价格上涨正在影响顾客的消费方式,而服装的库存也大量堆积,这就是在疫情期间对需求过度乐观而必须承担的后果。目前消费者减少购买非必需品,全美的零售商可能会掀起价格大战,抢夺市场正在萎缩的大饼,而我认为这场价格战会在未来陆续发生。

盈利警报其实不只发生在零售商,也逐渐显现在科技公司身上。虽然科技巨头在这个季度交出的业绩普遍都超出市场的预期,但我们能看到科技公司对于智能手机和电脑的需求展望明显转态,当中高通 (Qualcomm) 对前景给出黯淡的预测,指出疲软的经济正在影响消费者在移动设备的消费,并下调第三季度的盈利预期。而德州仪器 (Texas Instruments) 也表示用于消费品的芯片的表现开始转坏,电子消费品未来的库存水平会有明显的上升趋势。

另外,在过去两个季度连续暴雷的奈飞 (Netflix) 虽然这个季度的表现和指引都超出市场预期,但这只是因为上个季度给出的指引过于悲观。大家要知道Netflix在上个季度曾经放话付费用户将会减少200万,导致股价泻回5年前的价格。但在这次的财报出炉之后,Netflix的付费用户只流失97万营收也按年成长9%,同时还估计第三季度付费用户将会增长100万。在各项数据好于预期下股价大幅反弹,但我认为这只是归功于上个季度的摆烂效应。而脸书的母公司Meta Platforms这次的季报也大幅不如市场的预期,并交出营收首都下滑的成绩单。这主要是广告主缩减预算,同时苹果的消费者隐私权新规则也使脸书和Instagram的广告效果受限,拖累广告收入。

至于其他科技巨头如苹果和特斯拉的业绩都超出市场预期,只有微软和谷歌的业绩表现不如市场预期,但大家会发现这些公司所给出的展望指引并没有市场之前所预期般那么悲观。虽然管理层都纷纷开始支出消费疲软和企业支出的下滑正在给这些科技巨头前所未有的考验,但营收和盈利的指引基本上没有暴雷,也让市场喘了口气。昨晚美国发布了低于预期的7月采购经理人制造业指数PMI,目前美国10年期债券利率雪崩,油价再度跌破每桶100美元的关口,2-10年期的利差再度扩大,衰退预期正在恶化,市场又再吹起经济衰退的声音。但我认为现在已经不是担心经济衰退的时机,而是专注在公司的基本面,寻找受到市场低估的好公司。