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【HoSay财经】买产托等于保守?那可不一定

相信现在市面上对于产托的看法也非常两极化。有些认为产托在疫情之后永远不会回来,有些投资者则认为在疫苗接种加快,政府逐渐开放经济的过程当中会复苏。今天,笔者会简单分析个别领域的产托,它们复苏的机会及原因,也会在结束之前讨论产托在投资组合所扮演的角色。

先从零售产托开始。笔者个人的看法,对于那些资产素质良好的一线商场,比如双威产托,怡保花园产托,柏威年产托等有很大的机会在疫情之后复苏。大家要知道这些产托旗下的购物中心都位于人流很大的社区,领进的住宅区、办公室和大学,这能保障一定的客流量。此外,这些购物中心都位于比较富裕的社区,消费者拥有较高的购买力,也能带动购物中心的复苏速度。

有些人会说,现在电子商务都已经取代了传统零售商,未来应该也不会有任何希望。的确,目前笔者也观察到越来越多人的消费模式逐渐转向网上订购。但是,笔者这里想问大家一个问题,看回过去的病毒危机这些零售商会永久倒闭吗?难道再也没有任何人愿意走在街上购物逛街?疫苗在对抗病毒方面没有效用?想必定答案已经呼之欲出。

笔者的直观,疫情过后人流有可能需要比较长的时间才会复原,但是能确定的一件事情,就是肯定会复原,只是时间上的问题。逛街除了购物之外,也是一种社交活动的体验,这是电子商务所不能替代的。值得一提的是,这些一线商场的出租率平均都在90% 以上,只要有租户退出,也能很快的找到新的租户来填补空缺。

至于那些二,三线的购物商场,笔者认为疫情对他们来说可能会是结构性的打击。这是因为在疫情之前本身的人潮就不多,出租率也不高,旗下的商场在租金方面没有议价能力。虽然它们的股价相对比较便宜,但是投资者必须关注他们疫情之后的出租率有没有改善。

反观办公室产托的行情也许没有零售商那么乐观。这是因为在疫情过后,有些雇主会让员工选择居家办公,或者是混合模式,而这已经是后疫情时代的大趋势。居家办公能让雇主减少办公室的空间,省下办公室的租金。此外,大部分人已经习惯居家办公,如果居家办公也能保持高效率,相信这样的趋势会保持下去。

根据上图国家房地产资讯中心取得的资料,办公室的出租率从2016年开始已经逐渐下滑。面对办公室的供应不断扩大,而市场出租率不佳的情况下,办公室产托需要依靠更低的租金来吸引租客。笔者认为,办公室产托的盈利可能会因此而裹足不前。虽然市中心地区的出租率还能保持,但是租金下滑对笔者来说是一个中长期的趋势。

至于工业产托,在疫情期间他们的盈利几乎不受影响,这是因为它们的旗下的资产大多是属于工厂和仓库等,而他们的客户通常是运输业者或者大型的消费品生厂商,对疫情的冲击也是最小的。最典型的例子就是AXREIT,而公司的盈利在疫情期间也还能保持稳定的收租率,算是在总多产托中表现最好的一个。

最后,就来到我们的酒店旅游产托。酒店旅游产托可以说是笔者认为在众多产托中,报复性消费的潜力最大的一个领域。笔者这边先卖个关子,暂时不讨论。等下月出业绩了再和大家畅谈。

那么产托在投资组合里扮演着什么角色呢?产托本身是偏防守型的股票,他不能给组合带来非常大的回报,但是在股市下跌之际,他们就像是定海神针,跌的少之于还有超常规的收益分配率来稳住整个组合。从历史的角度来看,这些产托弟兄们复苏的机会是很大的,但是几时才会复苏,才是投资者正真要考虑的问题,毕竟如果复苏延迟,投资者的机会成本也是很大的。

从风险的角度做观察,很多产托都已经跌低过疫情前的水平,笔者个人觉得如果未来经济开放,商场人潮再现,现在的下跌风险已经非常有限,但这所有都取决于疫苗能够有效抗疫,死亡率大大降低,消费者情绪开始回温等等。

总的来说,在我国政府的冲刺计划下,雪隆区所有的成人预计将在8月初至少接种一剂疫苗。从目前的进度来看,1,213万人已经接种了第一剂疫苗,而571万人已经完成接种两剂疫苗。首相丹斯里慕尤丁近期也宣布对已接种两剂疫苗的人士放宽防疫标准作业程序。这无疑为已经做足充分准备的零售商带来强心针,也可以看到政府想要放宽经济的决心。