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【HoSay财经】美国地产也喷了?次贷危机又来?

笔者今天来谈谈房地产。大家可能没有发现,在大马还在疫情中苦苦挣扎的时候,其他国家的房地产价格却不断上涨,这使得全球央行已经开始要对房地产价格打第一枪。是什么原因造成这个现象呢?

为了应对新冠疫情,全球央行和政府开始祭出超常规的宽松政策,加上低利率的环境,美国的房地产价格迎来了大幅度的上涨。大批寻求买房者突然涌入市场,造成了近50年来从未在美国见过的房地产牛市。

而抢房大战也在美国各个地区陆续上演,从南到北,西到东,从休闲胜地到世界级大都市,从传统热门地区到无人问津的小镇,就连那些破旧不堪的房子也成为大家抢夺的目标。

从上图可以看到,美国标普房价指数在5月同比增速再创新高。标普Case-Shiller房价指数中,20大中城市房价同比增长16.6%,创下1988年开始汇编该数据以来的最大增幅。另一方面,美国全国房地产经纪人协会发布的报告显示,美国6月份成屋销售中位价突破5月的35万美元,达到36.3万美元的纪录新高,与去年同期水平相比,上涨了近23.4%。

除了散户购房者,机构也开始加入这场派对,让市场觉得房地产的反弹可能会持续更久。几个星期前,黑石也宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17,000套房产的住房运营商,进军房地产市场。

美国地产的繁荣,不禁让人联想到次贷危机中房地产泡沫的破灭。那么本轮美国地产会不会步上次贷危机的后尘,再次破灭?首先,笔者先简单列出推动房地产价格走高最重要的因素。

随着人口结构的变化,这次的疫情使得人们,尤其是千禧一代在思想上发生了重大的转变。从以前的追逐潮流,到现在的追求健康,远离都市生活的标准。在目前物价高涨的社会,不得不使得他们往城郊区迁移。而且城市密度高,受感染的风险也大增。

此外,美国的房屋建筑商平均每年的新建住房远低于2000年以前的数量,加上全国房屋竣工量连续下降,导致美国房屋库存量降至20年新低。房屋供给下滑另一个主要的原因,是因为美国出现长期的建筑工人短缺现象。很多人不愿意从事辛苦的建筑业,而疫情也导致工人短缺问题进一步恶化。

但是,根据最新公布的数据,美国6月份的新屋销售数据环比竟然意外跌了6.6%,逊于市场预期的4% 增长。此外,在新屋销售下降的同时,新屋库存量终于突破了6个月这一平衡指标。根据统计,当前新屋库存为6.3个月的供应量,创下了12个月之内的高点。

在房价持续走高,需求下滑的局势来看,美国房市到底是不是见到了顶点?笔者认为,导致这些事情发生的原因,主要是因为美国的建房成本,从劳工,运输,木材等建筑成本不断飙升,影响了房屋的建设和供应。随着供应链的紧张逐渐缓解,供给也随之增加。

这也验证了笔者之前的观点,高通胀是不可能持续的。在疯狂涨价的背后,必定会迎来梦魇般的回调,而我们也可以从木材的价格看到这点,从最高峰的1,670美元跌到582美元,足足在不到两个月的时间跌了65%。

那么这次的房市上涨会不会是次贷危机的先兆呢?从笔者的角度来看,还差得远。

首先,在经历了次贷危机的教训后,大部分的银行在贷款素质方面做了很大的提升,对贷款者的要求也普遍严格许多。此外,次贷危机的爆发,关键在于对房地产的投机性非常高,投资者都在加大杠杆,以超过自身偿还能力贷款来进行投资。

而目前的房地产市场更加倾向于供给需求的不平衡,民间的消费属性更强,有一定的基本面支撑。当市场上供应的房子越来越少,而买房的需求不断在增加,价格自然提升。疫情也使得数百万美国人仍然在家工作,这将会是美国人民对于住房概念的结构性转变。