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【HoSay财经】好久没去Mid Valley了!

今天笔者想和大家谈谈产托。随着我国政府逐渐放宽封锁措施,近期政府也宣布开放跨州的事宜,证明大马的经济重启已经是如箭在弦。去年因新冠疫情而受冲击最大的零售业也迎来曙光,我们也能看到马路上的车辆已经回到疫情前的水平,周末的商场也已经需要排队进去找停车位。那么,笔者今天就和大家讲解这家旗下拥有着雪隆地区人流量最高的商场,怡宝花园产托IGBREIT。

笔者在上方整理了IGBREIT旗下的Mid Valley Megamall (MVM) 及The Garden Mall (TGM) 最新的资料供大家参考。两间商场的可出租面积 (Net Lettable Area) 高达2.67 million 平方公尺。在2020年,MVM贡献了70% 的营业额,而TGM则贡献了剩余30% 的营业额。

另外,这两家商场的定位也截然不同,前者偏向于中低端的消费群体,而后者主要是属于高端的消费群体,许多名牌如Gucci、Louis Vuitton、Michael Khor也可以在这里找得到。目前,MVM的大型租户有AEON、AEON Big、Metro Jaya及Golden Screen Cinemas (GSC),总共占了MVM大约40% 的可出租面积。

观察最新季度的盈利,公司的营业额按年成长了37% 至RM84.9 million,主要是受到去年低基期的因素所致。净产业收入 (Net property income) 也从同期的RM37.4 million上涨69% 至目前的RM63.1 million。但是如果大家按季观察,就会发现公司在第二季度也免不了受到我国政府在6月开始实行的行动管制令的冲击,营业额按季下滑了14.6%。但是,公司的净产业收入竟然逆势而上,按季微幅成长1.2%,主要是因为公司的产业维修开销下滑,显示出管理层优秀的成本控制能力。

笔者也从年报及i-Cap的平台摘录大马各大商场在2019年及2020年的出租率。从中可以观察到,其实MVM商场99% 的出租率是大马产托之冠,而且这是在大马饱受疫情肆虐的背景下达到,处于第二名的Sunway Pyramid出租率虽然也在高档,但也不及MVM。而TGM的出租率在2020年也有不错的92%,相比于2019年时的98.9% 小幅下滑,主要是当中的大租户Robinson基于疫情的关系选择关门,但目前已经有67% 的空间由Isetan所填补。

在疫情期间,IGBREIT也向租户提供不同程度的租金辅助计划 (Rental assistance) 减低疫情带来的冲击。在这段期间公司总共给出了RM81.5 million的租金辅助,也成功留住许多大型的租户,这也是为什么IGBREIT的出租率在疫情期间也能维持在高档。即使MVM及TGM的地理位置处于人流旺盛的吉隆坡市区,但每平方公尺的租金也只有RM13左右,相比于比较高档的Suria KLCC及Pavilion KL平均都在RM30每平方公尺左右。

估值方面,目前IGBREIT的本益比介于25.2倍左右,和大马产托的平均31.3倍属于偏低的范围。但笔者认为这绝对是合理,因为公司旗下的商场的地理位置极佳,出租率逼近100% 是全马产托之冠。如果大家认为公司的盈利能够回到RM300 million疫情的水平,以昨天的闭市价换算,目前的本益比也只有20倍。

至于股息,相信也是许多投资产托最关心的问题。之前笔者那篇关于产托文章有提到,虽然没有规定产托必须要把多少收入派发给股东,但是所派发的收入必须要占可派发盈利的90% 以上才会免于缴付25% 的公司所得税。因此,公司在过去5年的股息派发率平均都在95%。假设公司在明年的盈利能回到疫情前的水平,用现在股价换算,股息率也有不俗的5.03%。

公司在未来几年其中一个盈利催化剂就是从母公司IGB Berhad注入Mid Valley Southkey (MVS) 的资产。MVS是位于Iskandar Malaysia, Johor的商场,拥有1.5 million平方公尺的可出租面积及322个租户单位,当中包括大型租户Village Grocer、GSC及Mid Valley exhibition centre。但笔者认为这项资产最早只有在2022年末或2023年才会实现。

随着大马行动管制令的延长,IGBREIT旗下的商场都在持续关闭当中,只有餐厅、银行、药房及超市继续营运提供民生需求。人流量的锐减也影响了商场的停车费收入。不过笔者认为,当疫情结束过后,商场的客流量便会逐渐复苏,而IGBREIT的营业收入也将回复正常。或许很多人会觉得在疫情期间电商如Lazada及Shopee的普及将会永远取代传统的零售消费模式。

但大家有没有想过,其实我们以前在周末经常去逛的商场,能带给我们的不只是买东西那么简单,而是一种消遣模式及生活体验,也是朋友或家庭群聚的场所,这是电商满足不到的。这也是为什么好的商场都会有尽力去拉拢大型租户及电影院,确保商场能提供给人们更加帮的体验。届时,人们也会带着 “庆祝重生” 的心态来商场逛街,迎来一波报复性的消费潮。